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美国买房中的HOA及物业费到底是什么?
2019-10-19 00:48

美国房价上涨,由于美联储升息,抵押贷款利率上涨,最新发现,美国屋主月月缴的物业管理费也在上涨。据《财政时报》报道,2016年美国房主平均每月交的物业管理费为331美元,在过去十年中增长了32%,涨幅高过房价或通货膨胀。这意味着,每位房主每年支付的物业费接近4,000美元。

1. HOA到底是什么意思? 

在美国有一个业主协会 (HOA),全称是 Homeowner Association,就是通常所说的物业管理,由住户(业主)们组成并强制性参加。

HOA 在美国是非盈利性的法人组织,具有独立的法律地位,可以作为法律主体,通过业主委员会同物业服务公司订立物业服务合同。美国的业主委员会是业主协会的管辖实体和执行机构,能够做为 HOA 的法律代表与其他各方订立合同,处理各种诉讼事务。它彷佛是一个住宅物业的“政府”,管辖着这个物业的共有利益部分。

HOA 的具体特点:

对于所有该开发项目的业主,参加 HOA 并成为会员是强制性的;

所有会员都必须缴纳 HOA 的会费;

除了所有市政部门的法规,HOA有权力制定和执行物业维护以及装饰设计方面的标准;

HOA 是法人组织,拥有自己的内部规章制度,通常 HOA 会由一个董事会(即业主委员会)来雇佣一个物业管理公司来负责维护和物业制度执行;

很多业主协会定期发布自己的通讯简报。

经研究发现,之所以管理费用不涨过快,部分原因是很多住房正在老化,维护的成本增加。另外,房屋面积大,住房密度低的地区屋主支付的物业费用也会上涨很多。

2. 什么样的房子要交物业费? 

美国的房屋类型主要有三种:独栋别墅 (Single Family House)、联排别墅 (Town House) 和公寓 (Condo)。

一般独栋别墅是不需要交物业费(有的高档小区也需要交)。

独栋别墅的好处就是屋主可以享有比较大的居住空间和很高的独立自主性,但缺点就是一切都要自己打理,像是除草铲雪等,东西坏了也是自己找人修理,加上美国的人工成本可观,所以single family的管理及维修通常是屋主的一大梦魇。 

联排别墅和公寓需要交物业费。

联排别墅和公寓局限性在于有物业管理 (HOA)。HOA 不仅有你很难控制的物业管理费用,而且有的 HOA 经常还有一些让人难受的规定。例如有的 HOA 规定不容许出租你的房子,有的 HOA 要求统一的外观,有的还不容许安装室外的卫星天线。

所以你如果打算给一个联排别墅或公寓下单 (Offer) 前,一定要联系 HOA,并仔细阅读 HOA 的条款。

公寓通常是由住户组成的大楼理事会 (Condo Association) 和第三者委托管理机构共同管理。通常每半年或一年有一次所有住户、大楼理事会和管理机构的会议,大家会针对大楼营运上、财务上、及管理上等事项进行讨论,住户有任何问题和意见也可以立刻在当场反应。

在美国购买公寓虽然便利性高,但有些事项必须注意:

1. 大楼管理费:

公寓一般都会收取管理费,大部份是采取月付的方式,至于付多少就要看区域和服务,也要看你住的地方多大,通常住的坪数越大,付担的费用也越高。旧一点的大楼费用也会比新大楼高,因为东西旧可能需要维修的频率比较高。一般的管理费会包括水费,清洁费,铲雪等,但这笔费用不包括在每月的贷款里,所以是另一笔额外开销。

2. 特殊费用分摊:

当大楼的设备有问题需要修理,通常是由所有住户分摊该笔费用。跟管理费一样,住的坪数越大,付担的费用也越高,费用的支付跟管理费一样是采取分期月付的方式,也可以选择一次付清。通常这样的费用比较难去预测,所以在购买公寓时,最好要了解该公寓有多少可挪用的储备金,同时询问之前有无发生过类似的经验及其费用和原因,作为心理上的参考。

3. 大楼理事会规定:

和独栋别墅最大的不同,就是住户必须要遵守大楼理事会订定的所有规定,像是很多公寓都规定不能随意跟换住所的外观像是门和窗户等,很多想要进行室内装修之前也必须通报理事会得到获准才行施工。若是装修涉及到房子结构上的改变(像是线路,水管等),需要得到建筑师和 City Hall 的审核,手续比较麻烦。另外有些公寓规定不能出租,只能出售,以便提升相当的房屋自有率,也有些是规定不能养宠物。

此外,几乎所有的公寓都有所谓的 “First Right of Refusal",也就是屋主在卖房前必须将卖价告知大楼理事会,让理事会有先买下该公寓的权利。

3. HOA有些什么限制? 

业主在享受 HOA 带来的各种好处时,同时也会有一些限制:

· 每月要缴纳一定数额的 HOA Fee,还不便宜;

· 很多规定必须按照 HOA 的来;

· 房屋的装修(甚至是内部改动)都要提交HOA批准;

· 租赁、买卖时需要和 HOA 交流,HOA 的涉及程度视相关规定为准。

小乐在买房的时候就发现,HOA Fee 还真是一个影响因素。JHU 附近的 HOA 费用真不低,每个月要700美元甚至更多,不低好不好!后来只能选择离学校远点的另外一个区,大概费用就是300美元左右,勉强可以接受。

这个 HOA 费用不固定,我见过最高能到1000美元以上的,也见过只要200美元以内的,这个要具体看 HOA 是怎么规定的。比如有的 HOA Fee 里面还包括税、各种气、水的费用。而有的 HOA Fee 包括的很少,总而言之就是要 Case by case。不过大体上横向比较的话,有游泳池的、大草坪的 HOA 费会更贵。

一般情况,这个小区是否可以养宠物、前后院能否改动、外墙的颜色、是否可以加装天线插旗竿、庭院如何布置、汽车停放在哪里、屋外悬挂的物品、花草品种等等一切可能都会有规定。

像我知道我们小区就不允许有一个住户挂某种装饰物,这是我去开业主大会时听到的,呃……如果买来自己住还好,如果买来是打算出租的朋友更要阅读仔细 HOA 规定,不然买下一个房子后发现 HOA 规定不能出租就麻烦了。但据我所知大部分的房子还是买卖自由、出租也自由,但是要跟 HOA 汇报。

4. HOA即有好处也有麻烦 

公寓一般都会收取管理费,大部份是采取月付的方式,至于付多少就要看区域和服务,也要看你住的地方多大,通常住的坪数越大,付担的费用也越高。旧一点的大楼费用也会比新大楼高,因为东西旧可能需要维修的频率比较高。一般的管理费会包括水费,清洁费,铲雪等,但这笔费用不包括在每月的贷款里,所以是另一笔额外开销。

HOA 的好处:

很多打理维护工作都不需要屋主亲力亲为,包括:公共设施维修管理,如有网球场、游泳池、健身房、电梯等。景观环境维护,包括庭院草坪修剪除草、洒水灌溉打理、走道打扫、垃圾清理等。

不同地区的 HOA 规定各不相同,但大致上美国 HOA 会处理以下全部或者部分事物:

· 收取维持社区运行的必要费用

· 维护社区的景观

· 维护社区的休闲娱乐设施

· 为社区活动提供必要的场所

· 提供安全保障

· 安排维护道路状况

HOA 的麻烦:

HOA有的限制则会让你很头痛,如限制出租,限制宠物,限制装木地板,等等。例如:帮家人买了个公寓做投资房,准备装 Laminate 地板,可是 HOA 说必须请 Contractor 装,不能自己装。Contractor 必须是有保险的,还必须把 HOA 保成附加被保险人。

执行行为规范:比如,单体住宅外部的装饰,单元的商业使用,垃圾和其他不雅环境的控制,街道停车的要求,庭院植物的树种和种植要求,庭院围栏的设计要求,宠物的种类和数量,以及其他在“契约,条件和限制 (CC&R)”中的要求等等。

5. 不交物业费会怎样 

如果不理会 HOA 的规定,HOA 会寄发违规通知,说明违规事项并限期改善;如果持续不予以理会的话,就会进一步收到罚款通知、催缴通知。

无论是 (1) 不缴交 HOA 管理月费,还是 (2) 对于违规通知、罚款不予以理会,HOA 有权利置留置权 (Lien) 在该屋的产权纪录上,在屋主改善/还清债务之前是不会被撤销的。未来屋主若要变卖此屋,依照法律规定 HOA 有优先受偿的权利。而如果欠款事态严重到了 HOA 要诉诸法律行动之时,HOA 甚至可以拍卖房子 (Foreclose)。

在美国,收费是由业主协会的执行机构管委会进行的,相对于中国的物业管理公司收费,管委会的权力是非常之大的,拖欠物业管理费业主的违法成本也非常之高。

为了保障业主交纳管理费的义务,美国各州法律一般都规定,如某一业主欠缴管理费,从到期之日开始,便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权。

业主协会所享有的留置权,就像贷款银行所享有的抵押权一样,如果欠费业主经过一再催缴,仍拒绝缴纳欠费,业主协会有权取消被留置房屋的回赎权,并可按法律规定的程序,强制拍卖欠费业主的房屋单元,并从售房款中优先受偿

在美国有这样一个案例,得克萨斯阿西里诉班克期物业小区协会案。案情是这样的,因业主长期不交管理费,业主协会将其房屋强制拍卖,以补交欠费。业主不服业主协会的处理,而将业主协会诉至法院,其理由是业主协会没有事先通过一定的法律程序,对其房屋单元设定不动产留置权,因而无权拍卖其房屋。法院驳回了该业主的诉讼请求。

法院认为:“为设立物业小区而在当地不动产登记机关进行产权登记,并将设立物业小区总协议书送当地不动产登记机关备案的行为,就是对小区房屋单元设定不动产留置权的公示行为,业主协会对房屋单元设立不动产留置权,无须再到当地的不动产登记机关进行登记。

按照美国的司法判例,用于拍卖房屋的所得,除了支付欠费外,还要支付利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费用。这里需要说明的是,美国拖欠物业管理费的现象绝对没有国内普遍,所有通过拍卖或诉讼方式追讨也很少。

执行行为规范:比如,单体住宅外部的装饰,单元的商业使用,垃圾和其他不雅环境的控制,街道停车的要求,庭院植物的树种和种植要求,庭院围栏的设计要求,宠物的种类和数量,以及其他在“契约,条件和限制 (CC&R)”中的要求等等。

(文章转自美国保险理财,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)

        

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